Investir dans une nouvelle maison est souvent le projet d’une vie. Trop souvent, des maîtres d’ouvrage ont été victime de situations problématiques dans la réalisation de la construction de leur maison. C’est pour éviter des situations de détresse financière que le législateur a décidé de légiférer. Toutes les personnes qui font construire clé sur porte sont donc protégée par cette la loi. On vous explique tout sur cette loi ci-dessous.
Qu’est-ce que la loi Breyne ?
La loi Breyne est entrée en vigueur en 1971 sous le contrôle du ministre de l’époque. Elle a été établie pour protéger à la fois l’acheteur et l’entrepreneur dans le cadre d’un projet de construction ou de la vente de maisons clés en main.
Dans son champ d’application, elle est spécifiquement destinée à réglementer toutes les constructions résidentielles ou à usage mixte ou les ventes de maisons.
Elle ne s’applique que si tous les travaux de construction sont confiés à un seul entrepreneur. Un projet de construction impliquant plusieurs constructeurs et plusieurs contrats n’est pas régi par cette loi.
Dans l’ensemble, la loi Breyne offre avant tout une protection maximale aux futurs propriétaires de maisons clés en main. Elle vise à sanctionner les entrepreneurs ou promoteurs immobiliers peu scrupuleux qui tentent de se soustraire à leurs obligations.
Obligations de l’entrepreneur clé sur porte
Il est à noter que la loi Breyne s’applique aux entreprises de construction titulaires du label de qualité “Charte des constructeurs de maisons individuelles”. Cette appellation constitue déjà pour l’acquéreur une garantie du professionnalisme et de la fiabilité de l’entrepreneur ou du promoteur immobilier. Toutefois, il ne s’agit que d’une garantie relative et non d’une protection totale. C’est dans ce contexte que la loi Breyne intervient pour protéger le propriétaire.
La première obligation qui incombe à l’entrepreneur est, bien entendu, le respect de cette loi. Du début à la fin du chantier, tous les articles régissant la construction d’une maison doivent être scrupuleusement suivis, sous peine d’engager sa responsabilité civile.
Par ailleurs, au-delà de cette loi, l’entrepreneur est tenu de respecter les clauses du contrat. Selon la loi, l’entrepreneur est tenu, entre autres, de fournir 5 % du prix total de la construction. Cette somme sert de garantie de dépôt, également appelée garantie de solvabilité, au cas où l’entrepreneur ferait faillite pendant l’exécution du projet.
Que doit contenir le contrat de construction selon la Loi Breyne ?
Avant toute signature, il est essentiel que l’acheteur mentionne toutes les informations nécessaires dont l’entrepreneur a besoin pour la réalisation du projet. De même, il est important de mentionner les obligations qui incombent à l’entreprise. Certains futurs propriétaires font même appel à des spécialistes tels que des notaires, qui peuvent les conseiller sur les points essentiels qui doivent figurer dans le contrat de construction.
La loi Breyne, spécifique à la Belgique, régit la construction de maisons clé sur porte. Elle stipule plusieurs exigences strictes pour le contrat de construction afin de protéger le consommateur. Voici ce qu’un contrat pour la construction d’une maison clé sur porte doit inclure, conformément à cette loi :
- Identification des parties : Les noms, adresses et autres coordonnées pertinentes de toutes les parties concernées doivent être clairement indiqués.
- Description détaillée du projet : Le contrat doit comprendre une description précise du bien et une liste détaillée des travaux à effectuer, notamment au travers d’un cahier des charges et de plans détaillés de la maison.
- Prix ferme et définitif : La loi Breyne exige que le contrat stipule un prix global et définitif, c’est-à-dire que le coût total du projet ne peut pas augmenter sauf dans des circonstances exceptionnelles clairement définies dans le contrat. C’est à dire le coût total du projet de construction à partir duquel la garantie de solvabilité sera calculée.
- Modalités de paiement : Le contrat doit établir clairement le calendrier de paiement, qui doit être lié à l’avancement des travaux. De plus, le premier versement ne peut pas dépasser 5% du prix total.
- Garantie d’achèvement : Le contrat doit fournir une garantie d’achèvement du projet, souvent sous forme d’une garantie bancaire.
- Délais d’exécution : Le contrat doit indiquer le délai d’exécution du projet.
- Clause de pénalité en cas de retard de livraison : indemnité calculée en fonction du nombre de jours de retard et tenant compte du prix de location du bien si le propriétaire envisage de le mettre en location.
- Réserve de propriété : Jusqu’au parfait achèvement de la construction, la propriété du sol et des constructions restent à l’entrepreneur ou au vendeur.
- Réception provisoire et réception définitive : un intervalle d’au moins un an entre ces deux échéances : Le contrat doit mentionner les sanctions prévues en cas de retard de livraison de l’ouvrage par rapport au délai convenu.
- Droit de rétractation : La loi Breyne prévoit un droit de rétractation de 7 jours après la signature du contrat.
- Mention des documents annexés.
- Assurances : Le contrat doit également préciser quelles assurances ont été souscrites, notamment en ce qui concerne la responsabilité décennale.
Il est important de noter que la loi Breyne est impérative, c’est-à-dire que ses dispositions s’appliquent automatiquement et ne peuvent pas être contournées par des clauses contraires dans le contrat. L’assistance d’un professionnel du droit est recommandée pour bien comprendre tous les détails du contrat avant de s’engager.
Mentions et annexes obligatoires dans le contrat
Ce sont les articles 7 et 12 de la loi Breyne qui règlementent les mentions et annexes. Ces articles précisent les mentions obligatoires ainsi que la garantie financière contre le contractant.
Annexes obligatoires
- Cahier des charges et plans : Le contrat doit inclure un cahier des charges détaillé et les plans de la construction. Ces documents fournissent des informations détaillées sur le projet et les spécifications techniques.
- Conditions générales : Si elles existent, les conditions générales du constructeur doivent être jointes au contrat.
- Garantie : Les détails de la garantie d’achèvement doivent être inclus en annexe du contrat.
- Permis de construire : Si un permis de construire a été obtenu, une copie de celui-ci doit être annexée au contrat.
En ce qui concerne la garantie financière, il s’agit de la garantie de solvabilité, qui implique un dépôt de 5%. Cette caution doit être présentée au propriétaire dans les trente jours suivant la signature du contrat.
Conclusion
Le contrat de construction d’une maison clé sur porte, conformément à la loi Breyne en Belgique, est un document complexe mais essentiel, qui formalise l’accord entre l’acheteur et le constructeur. Il comprend de nombreuses informations importantes, telles que la description du bien, le prix, les modalités de paiement, le délai d’exécution, ainsi que diverses garanties. Il doit également inclure des annexes telles que le cahier des charges, les plans et les conditions générales.
Chaque détail compte. Des erreurs ou des omissions dans le contrat peuvent entraîner des retards, des dépassements de coûts, voire des litiges. Par conséquent, il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel du droit ou à un expert en construction pour examiner le contrat avant de le signer.
Il est également crucial de comprendre vos droits en tant qu’acheteur, notamment le droit de rétractation de 7 jours après la signature du contrat. De plus, il est important de rappeler que la loi Breyne a été conçue pour protéger le consommateur lors de la construction d’une maison clé sur porte, et ses dispositions sont impératives et ne peuvent être contournées par des clauses contraires dans le contrat.
N’oubliez pas que votre maison est probablement l’un des plus grands investissements de votre vie. Prenez donc le temps nécessaire pour comprendre chaque aspect du contrat et n’hésitez pas à poser des questions avant de vous engager.
