Acheter ou construire un bien immobilier est une opération financière capitale dans une vie. Il est probable que vous devrez contracter un prêt hypothécaire pour acheter ou construire une maison, en vous adressant aux banques ou organismes de crédit mais aussi aux compagnies d’assurances ou à des institutions sociales, comme diverses sociétés de logement.

Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire ?

Un prêt hypothécaire implique de recevoir une somme d’argent vous permettant de construire ou d’acheter un bien immobilier. Le bien immobilier est mis en hypothèque pour garantir à l’organisme prêteur, banque ou société de crédit, de récupérer son argent en cas de défaut de remboursement.

En plus du remboursement du capital emprunté, vous serez également tenu de payer des intérêts.

Des prêts sociaux à faible coût sont également disponibles, sous réserve de répondre à certains critères.

Qu’est-ce qu’une clause suspensive ?

Lors de la signature du compromis de vente. Il est vivement conseillé d’inclure une clause suspensive. Cette clause assure que la vente soit annulée si le prêt n’est pas accordé. Notez que le vendeur n’est pas tenu d’accepter cette condition. Ne pas inclure cette condition est aussi un argument si en tant qu’acheteurs vous êtes en concurrence avec d’autres personnes intéressées.
C’est pour cela qu’il vaut mieux se renseigner sur votre capacité d’emprunt et faire des simulations de crédit hypothécaire avant de faire des offres pour acheter un bien ou de signer un contrat pour la construction d’une maison.

Déduction fiscale d’un prêt hypothécaire

Depuis le 1er juillet 2014, de nouvelles règles régissent la souscription des prêts hypothécaires, suite à des modifications législatives introduites par différentes régions. Cela est dû à la sixième réforme de l’État, qui a transféré la compétence en matière de prêts hypothécaires aux régions. Ainsi, toute personne souhaitant contracter un prêt hypothécaire doit désormais prendre en compte ces nouvelles directives régionales.

Selon la région où vous habitez, certains avantages fiscaux peuvent être liés au prêt hypothécaire (comme le chèque habitat en région Wallonne) et à l’assurance correspondante peuvent partiellement compenser ces coûts.

Fonctionnement d’un crédit hypothécaire à mensualités constantes

Un crédit hypothécaire à mensualités constantes est un type de prêt immobilier couramment utilisé pour financer l’achat, la construction ou la rénovation d’un bien immobilier. Il se caractérise par des remboursements mensuels fixes pendant toute la durée du prêt, sauf révision éventuelle du taux en cas de prêt à taux variables. Voici une explication détaillée de son fonctionnement :

1. Mensualités fixes :

  • Les emprunteurs remboursent le prêt par des mensualités constantes, composées d’une partie du capital et des intérêts.
  • Le montant de la mensualité reste le même tout au long de la durée du prêt.

2. Composition des mensualités :

  • Au début du prêt, une grande partie de la mensualité est consacrée au paiement des intérêts, et une petite partie au remboursement du capital.
  • Avec le temps, la portion du paiement mensuel dédiée aux intérêts diminue, tandis que celle destinée au remboursement du capital augmente.

3. Taux d’intérêt :

  • Le taux d’intérêt peut être fixe ou variable. Un taux fixe signifie que le taux d’intérêt reste inchangé pendant toute la durée du prêt.
  • Si le taux est variable, les mensualités peuvent être modifiées mais le principe de calcul ne change pas pour ce qui concerne la répartition de la mensualité entre le capital et les intérêts.

4. Durée du prêt :

  • La durée du prêt est définie à l’avance et peut varier, souvent entre 10 et 30 ans.
  • Plus la durée est longue, plus les mensualités sont faibles, mais le coût total du crédit sera plus élevé en raison des intérêts payés sur une plus longue période.

5. Amortissement :

C’est le processus de remboursement progressif du capital emprunté. Avec des mensualités constantes, le prêt est totalement amorti à la fin de la durée convenue.
Pour voir quel montant du capital a été remboursé au bout d’un certain nombre d’années, il faut consulter ce que l’on appelle un tableau d’amortissement :

Calculateur de crédit hypothécaire

6. Frais et assurances :

  • Des frais supplémentaires tels que les frais de dossier, les frais de notaire et les assurances (assurance habitation, assurance solde restant dû) peuvent s’ajouter.
  • Il est aussi courant de contracter une assurance qui couvre les d’invalidité ou de perte d’emploi.

7. Remboursement anticipé :

  • Il est souvent possible de rembourser le prêt de manière anticipée, mais cela peut entraîner des pénalités ou des frais supplémentaires. En général, cette indemnité appelée indemnité de remploi est de 3 mois d’intérêts.

Chaque mensualité constante dans un crédit hypothécaire est soigneusement calculée pour assurer que le prêt soit intégralement remboursé à la fin de la période convenue, tout en tenant compte du taux d’intérêt et de la durée du prêt. Cette structure offre à l’emprunteur la stabilité et la prévisibilité des paiements mensuels, facilitant ainsi la gestion et la planification financière.

Comment se passe l’obtention d’un prêt hypothécaire ?

Obtenir un prêt hypothécaire en Belgique implique plusieurs étapes nécessitant une compréhension approfondie des obligations et des critères évalués par les banques et les institutions financières. Voici un aperçu détaillé du processus :

1. Préparation des documents financiers :

Preuve de revenus : Les emprunteurs doivent présenter des preuves de revenus stables, comme des fiches de paie ou un avertissement extrait de rôle. Pensez aussi à des loyers éventuels à justifier, ce qui peut être fait avec un bail et des extraits de compte.

Stabilité des revenus : Les banques considèrent également la stabilité et la continuité des revenus futurs. Elles préfèrent prêter à un fonctionnaire nommé plutôt qu’à un indépendant.

2. Évaluation de la capacité d’emprunt :

Les banques évaluent la capacité de l’emprunteur à rembourser le prêt, en considérant les revenus, les dépenses, et d’autres engagements financiers.

Les revenus

Il est généralement considéré qu’un tiers des revenus peut être consacré au remboursement de crédits, surtout pour les plus petits revenus. Il faut donc éviter d’avoir d’autres crédits au moment de formuler la demande du prêt.

Les dépenses et des engagements financiers existants

  • Dépenses récurrentes : Les dépenses mensuelles régulières et les obligations financières, telles que les dettes ou les prêts en cours, sont soigneusement analysées.
  • Autres prêts et crédits : Les dettes existantes, y compris les cartes de crédit, les prêts personnels et autres crédits, sont pris en compte pour évaluer la capacité de remboursement.

La quotité

La quotité empruntée est le montant du prêt par rapport à la valeur du bien. Les banques considèrent le montant du prêt demandé par rapport à la valeur du bien immobilier évalué. Plus vous avez de fonds propres plus vous avez de chance de voir votre crédit accepté. Notez que cela a aussi un impact sur le taux que vous obtiendrez.

  • Quotité au-dessus de 100% de la valeur du bien : taux plus élevé et grosses difficultés pour obtenir un crédit
  • Quotité de 100%, cela veut dire que votre épargne vous permet de financer les frais de notaire. Crédit possible à obtenir mais la banque va étudier le dossier de façon approfondie.
  • Quotité sous 80%, crédit assez facile à obtenir.

L’historique et le fichage

Si vous êtes fiché pour non remboursement d’un crédit passé, ce sera très compliqué d’obtenir un crédit.

L’historique de vos remboursements y compris d’autres formes de crédit, sont examinés. Pour pouvoir emprunté, vous devra avoir zérotté le crédit passé, c’est à dire avoir eu un mauvais historique mais l’avoir régularisé.

Si vous avez eu un défaut sur un crédit, avant de faire une demande de prêt hypothécaire, il faut essayer de voir si vous pouvez faire supprimer cette donnée.

3. Recherche et comparaison des offres :

Il est conseillé de rechercher et de comparer différentes offres de prêts hypothécaires, en considérant les taux d’intérêt, les conditions, et les frais associés.

4. Choix de l’offre et demande formelle :

Choisir une offre adaptée à vos besoins et remplir une demande formelle, en soumettant tous les documents requis.

5. Expertise du bien immobilier :

Les banques ou organismes de demanderont probablement une évaluation du bien immobilier pour s’assurer que la valeur du bien couvre le montant du prêt en cas de défaut de paiement. Cela vous coûtera quelques centaines d’euros.

6. Examen et approbation :

  • La banque examinera la demande, les documents soumis, et l’évaluation du bien avant de prendre une décision.
  • Si la demande est approuvée, une offre de prêt sera émise, détaillant les termes et conditions.

7. Signature du contrat :

  • Après avoir examiné et accepté les termes de l’offre, le contrat de prêt hypothécaire peut être signé.
  • À ce stade, une hypothèque est également enregistrée en faveur de la banque.

8. Notaire et finalisation :

  • Un acte notarié est établi, formalisant l’accord et garantissant légalement la sécurité de la transaction.
  • Les frais notariaux, les taxes et autres frais associés seront payés à ce stade.

9. Déboursement des fonds :

La banque débourse les fonds conformément aux termes du contrat, permettant la finalisation de l’achat ou de la construction.

10. Remboursements :

L’emprunteur commence à rembourser le prêt conformément au calendrier de remboursement convenu, en veillant à respecter toutes les échéances et conditions.

Chaque étape du processus nécessite une attention particulière et une coordination avec diverses parties, y compris les banques, les notaires et les évaluateurs. Il est également crucial de comprendre tous les aspects légaux, financiers et contractuels impliqués pour naviguer avec succès dans le processus d’obtention d’un prêt hypothécaire en Belgique.